Se lancer dans l’investissement immobilier avec un parking

Investir dans un parking ?

Vous avez envie de vous lancer dans l’investissement immobilier, mais investir plusieurs centaines de milliers d’euros et vous endetter pour plusieurs centaines d’Euros sur des années vous angoisse ? Vous n’avez jamais investi dans l’immobilier et n’avez pas envie de vous rater et de vous retrouver avec un bien non rentable sur les bras ?

L’investissement dans un emplacement de stationnement présente de nombreux avantages :

  • « ticket d’entrée » (prix d’achat) peu élevé
  • rentabilité intéressante
  • faibles charges
  • peu ou pas de travaux d’entretien et de réparations (un parking c’est généralement 12m2 de sol brut et 2 bandes de peinture, difficile pour un locataire d’abimer cela;-)

Lorsque vous vous imaginez réaliser votre premier investissement locatif vous avez certainement en tête un joli petit studio, bien placé dans l’hyper centre d’une métropole attractive. Je ne peux pas vous en vouloir, sur le papier cela semble un investissement présentant certaines qualités. Mais sur ce marché la demande est très forte, souvent supérieure à l’offre, et les prix d’achat élevés (comptez environ 100.000€ pour acquérir un studio dans un quartier sympa de métropoles comme Bordeaux ou Toulouse).

De plus, beaucoup d’aspirants investisseurs n’osent pas franchir le pas et se lancer dans un achat immobilier pour un montant important, sans être certains d’en maitriser tous les aspects et par peur de devoir assumer une mensualité importante en cas de souci.

Se lancer dans l’achat d’un parking peut être un excellent moyen de se lancer à l’eau, et de réaliser un premier investissement immobilier. Une fois que vous aurez constaté que « ça fonctionne », vous pourrez plus facilement changer d’échelle et vous lancer dans l’achat d’un appartement.

Pour le prix d’une petite voiture d’occasion, vous pouvez vous lancer dans l’investissement immobilier, toucher du doigt que « ça fonctionne », avant de passer à plus important !

Dans le cas d’un financement à crédit (ce que je vous conseille), sur une durée importante, cela représentera un prêt de quelques dizaines d’Euros à rembourser seulement, pas de quoi paniquer où se retrouver sur la paille au cas où ça ne fonctionnerait pas, non ?

Bien sûr, comme pour tout investissement immobilier il y a quelques paramètres à prendre en compte, ce que je vous propose d’aborder dans cet article, qui vous permettra, je l’espère, de vous lancer et de devenir un investisseur immobilier heureux !

Où acheter ?

Comme souvent dans l’immobilier, un critère important est l’emplacement : il faudra veiller à choisir un bon emplacement dans un secteur ou il y a une demande.

Dans beaucoup de grandes villes le stationnement devient de plus en plus problématique, les communes optant de plus en plus pour des politiques favorisant les zones piétonnes, les transports en communs etc. Il peut devenir très compliqué d’accéder, et encore plus de se garer dans le centre de beaucoup de moyennes et grandes villes !

Pour débuter, il peut être intéressant d’investir dans une ville que vous connaissez: la ville ou vous habitez ou travaillez par exemple. L’avantage étant votre connaissance du secteur (vous savez probablement que dans le centre ville de votre commune vous filez directement au parking privé car ce n’est même pas la peine de chercher une place).

Si vous habitez en pleine campagne, ou le stationnement n’est pas vraiment un souci, visez la métropole la plus proche de chez vous. Même chose si vous êtes sur Paris, où les prix demandés pour un parking risquent vite de vous rebuter ! Prenez la liste des 50 plus grandes villes de France: vous pouvez être sûrs que dans ces villes le stationnement est problématique, et qu’un parking bien placé peut se louer.

Plus vous visez une très grande ville, prenons au hasard l’exemple de Paris, vous vous assurez d’une forte demande et de la sécurité de pouvoir sans difficulté louer (et revendre) votre bien. Le revers de la médaille est que les prix d’achats sont élevés ; les loyers aussi certes, mais souvent pas suffisamment pour retomber sur une rentabilité correcte.

C’est un concept général de l’investissement, que l’on peut rapprocher de l’investissement bancaire : plus de sécurité = moins de rentabilité (vous aurez 1% si vous choisissez un placement garanti et disponible ; et pourrez dépasser les 10% avec un placement en actions agressif et non garanti)

Inversement vous pourrez trouver des parkings pour des prix très faibles dans des résidences en banlieue ou dans des petites villes, ce qui peut donner une rentabilité très élevée, mais il sera peut être plus difficile de louer ce bien.

Pour vous lancer sur ce premier achat je vous conseille de partir sur le juste milieu : d’investir dans la ville ou vous habitez, ou dans une métropole proche et que vous connaissez un peu

Combien louer ? Quels revenus ?

Si le parking que vous visez était loué, c’est super: assurez vous du montant des derniers loyers en demandant les quittances au propriétaire ou à l’agent immobilier qui vous présente le bien. L’avantage est que vous savez où vous mettez les pieds et pouvez partir sur une base de calcul « réelle ».

Si le bien était occupé par le propriétaire il vous faudra alors pouvoir déterminer le loyer possible pour ce parking en procédant à une petite étude de marché. J’aborderai cette méthode plus en détail ultérieurement, mais un moyen classique d’évaluer le loyer possible est de procéder à une petite étude de marché:

  • vérifiez les petites annonces à la location pour un parking similaire
  • regardez combien les parkings privés de la ville demandent pour louer une place (attention: pour un abonnement mensuel, pas le prix à l’heure que vous payez pour aller faire vos courses)

Vous savez combien peut se louer votre parking ? C’est ce que vous allez encaisser tous les mois. Mais attention, il y a aussi des charges derrière et qui sont à prévoir pour connaitre vos revenus NETS !

Comme tout bien immobilier il est probable qu’il y ai une taxe foncière à régler chaque année. Assurez vous de son montant en demandant la copie du dernier avis de taxe foncière pour l’année écoulée. Généralement (mais ça tend à varier selon les communes) cela représentera environ un mois de loyer (c’est une base disons)

Vous aurez aussi probablement à payer des charges de copropriété si le bien se trouve dans un immeuble en copropriété, celles ci correspondent à votre participation aux frais de fonctionnement de l’immeuble (entretien, réparations, assurances, gestion …). La participation est fonction des quotes-parts de charges, et celles-ci sont, grossièrement, fixées en fonction de l’importance du bien. Un parking aura souvent très peu de quotes-parts, et donc peu de charges à régler ; mais encore une fois cette règle peut varier selon les équipements de l’immeuble, le règlement de copropriété (qui défini les quotes-parts de charges), et on peut avoir des surprises et trouver des parkings avec des charges importantes ! Généralement, et pour donner une base, considérez que les charges annuelles doivent être d’environ 1 mois de loyer du bien.

Comme pour un bien classique une partie de ces charges est récupérable sur le locataire. Il restera à votre charge les charges dites « non récupérables ». Pour connaître ces charges demandez le dernier compte de charges annuel du lot.

Une fois ces 3 éléments connus vous pourrez calculer la rentabilité du parking :

Loyer annuel / Prix d’achat = rentabilité brute

Loyer annuel – taxe foncière – charges de copropriéte = Loyer annuel net

(d’autres éléments peuvent être à prendre en compte si vous voulez pousser l’analyse du revenu net que vous allez générer : frais de gestion et de relocation d’agence, vacance locative)

Ce loyer net est ensuite à mettre en balance avec le prix d’achat

Loyer annuel net / Prix d’achat du bien = rentabilité nette

Il faut savoir que, comme pour tout achat immobilier vous aurez à payer des « frais de notaire » pour devenir propriétaire. Ces frais sont légèrement variables selon les départements, et on dit en général qu’il faut compter 8% du prix d’achat. Pour être sereins et plus proches de la réalité comptez plutôt 15-20% pour un parking (c’est plus cher du frais du faible prix d’achat et de certaines taxes fixes plus élevée par rapport au prix que pour un logement)

Exemple : Parking loué 100€/mois à vendre 10.000€. Taxe foncière 100€. Charges annuelles de copropriété 100€.

Loyer annuel brut = 1200€

Loyer annuel net = 1200 – 100 – 100 = 1000€

Rentabilité brute = 1200 / 10000 = 12%

Rentabilité nette = 1000 / 10000 = 10%

Rentabilité nette « clés en main » (c’est à dire frais de notaire inclus) = 1000/11200 = 8,9%

Si vous souhaitez vous pouvez pousser le calcul jusqu’à prendre en compte plus de paramètres, à déduire des loyers, tels que : frais de gestion d’agence, assurances, vacance locative, voire imposition pour calculer le revenu net d’impôts … Cependant, avec le calcul de la rentabilité nette (à fortiori pour un parking) vous avez une idée de la rentabilité assez concrète pour pouvoir se lancer.

A propos de la rentabilité, pour un parking vous devez tabler sur 6-7% de rentabilité nette minimum selon moi, et plutôt se rapprocher ou dépasser les 10%.

L’intérêt sera de calculer combien vous aller devoir rembourser de crédit pour l’achat de ce parking sur la durée envisagée, et que le loyer du parking net des charges couvre le montant de la mensualité. Ne pas hésiter à allonger un peu la durée pour arriver à cela:

  • c’est votre locataire qui rembourse: peut importe qu’il mette 10 ou 15 ans à le faire
  • vous n’avez aucun effort de trésorerie à faire pour rembourser … et restez donc aussi solvable pour faire de nouvelles opérations !

Que vérifier avant d’acheter un parking ?

Bien sûr avant l’achat déplacez vous, visitez le bien, si vous le pouvez et que vous êtes en voiture accédez au parking comme le ferait votre locataire, estimez si l’accès (au bâtiment, à la place en elle même) est correcte et pourra convenir pour tout type de voiture (avec les voitures de plus en plus grosses et la mode des SUV c’est parfois compliqué!), jetez un œil au parking complet (places visiblement inoccupées, voitures abandonnées ou vandalisées doivent vous alerter) et regardez son état général (si le revêtement de sol semble très abîmé ou en fin de carrière vous savez que vous pourrez vous attendre à des frais de réfection dans les temps à venir, et cela peut coûter relativement cher si la dépense est une charge parking) si possible sortez du bâtiment en « mode piéton » (s’il faut prendre 2 ascenseurs et traverser 3 longs couloirs pour sortir c’est moins sympa qu’un accès rapide), bref mettez-vous à la place de votre potentiel locataire qui aimerait avoir une place correcte pour garer sa voiture en contrepartie du loyer !

Une fois que vous avez tout cela vous pouvez vous lancer et acheter votre premier parking, et même votre premier bien immobilier d’investissement ! D’ici 3 mois vous serez propriétaire, commencerez à générer vos premiers revenus locatifs … et ainsi rassuré vous aurez très vite envie de renouveler l’opération et de vous lancer dans l’achat d’un autre bien, pourquoi pas d’autres parkings, ou de passer à l’achat d’un appartement !

 

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