La rentabilité: juger l’investissement immobilier

En tant qu’investisseur immobilier (ou aspirant investisseur), il y a un critère dont vous avez normalement tous entendu parler: la rentabilité.

C’est effectivement un critère de base à utiliser, et que j’utilise systématiquement et dès que je commence à m’intéresser à un bien.

En effet, la rentabilité va vous permettre de juger de la viabilité d’une opération, d’un bien.

Généralement, lorsque on vous propose un bien immobilier, vous allez avoir accès rapidement à certaines informations:

  • le prix demandé pour le bien
  • le loyer actuel (ou possible à défaut de locataire)
  • les charges (taxe foncière, charges de copropriété)

Ces données vous permettent de calculer très rapidement la rentabilité dégagée par le bien, et pouvoir apprécier si c’est un bien intéressant avant d’avancer plus dessus; où si il vaut mieux passer son chemin.

Loyer annuel / Prix du bien = Rentabilité brute

ex: 6000€/ an (500€/mois de loyer) / 100.000€ = 6%

Vous déduisez les charges courantes (foncier + charges de copro) au loyer, et vous avez la rentabilité nette

Loyer annuel – Charges (copropriété, foncier…) / Prix d’achat = Rentabilité nette

ex: 6000€/ an de loyers – 500€ de taxe foncière – 500€ de charges = 5000€ / 100.000€ = 5%

Ce rapide calcul (je le fais généralement iPhone en main lorsque l’agent immobilier me présente un bien et me donne les informations) permet de rapidement déceler le potentiel d’un bien … ou déceler si le bien risque de s’avérer peu rentable.

Personnellement, je ne m’intéresse pas à un bien dont la rentabilité nette sera inférieure à 5% (sauf cas particuliers, ou la rentabilité sur le papier est faiblarde, mais où il y a un potentiel de la faire décoller à court terme en optimisant quelques paramètres).

Mais il ne faut pas rester obnubilé par ce critère de la rentabilité (au risque de rater certaines opportunités), et le voir plutôt comme un critère de présélection.

Il reste possible de pousser le calcul de façon plus précise pour obtenir un calcul plus fiable de ce que pourrait donner votre investissement, et aller de la rentabilité brute jusqu’à une rentabilité « totalement » NETTE, en ajoutant toutes les charges possibles. On peut alors se retrouver avec un raisonnement similaire à cela:

Loyers – charges (foncier, charges, frais de gestion agence immo, assurances) / prix d’achat + frais d’acquisition (frais de notaire, frais bancaire liés à l’emprunt) + travaux + achat de mobilier = rentabilité « Nette+ »

Vous verrez que le taux de rentabilité va nettement baisser (dans notre exemple avec une renta brute à 6%, on va se retrouver avec une rentabilité nette finale de 3% ou moins)

Je vous conseille de ne pas chercher à aller plus loin dans le calcul de la rentabilité, car cela ne mènera pas à grand chose et vous aller basculer à ajouter des tonnes de paramètres: pondérer avec coût du crédit, calcul de l’incidence fiscale etc … et comme on ne peut de toutes façons pas tout maîtriser, dans l’immobilier et dans la vie, votre calcul restera soumis à des paramètres que vous ne maitrisez pas forcément et qui empêcheront de connaître la vraie rentabilité (que vous ne pourrez calculer qu’une fois l’exercice terminé, en n+1).

En effet, êtes vous sûr que l’appartement sera loué 12 mois / 12, que le locataire va payer tous ses loyers ? Des travaux supplémentaires dans la copropriété ou l’appartement ?

Vous allez partir sur une base de rentabilité, mais vous ne connaitrez la rentabilité réelle qu’à la fin de votre exercice. C’est pourquoi il faut garder ce critère comme un critère de sélection, et non une condition sine qua none.

Et que vaut une rentabilité de X% si derrière vous vous faites massacrer fiscalement ? Et bien un bien acheté avec une rentabilité moindre que le votre mais bien exploité fiscalement sera au final plus intéressant.

En conclusion:

Utiliser la rentabilité brute pour faire rapidement une sélection d’offres. Puis utiliser la rentabilité nette pour juger de l’opportunité d’un bien.

 

Dans le prochain article, je vous propose de vous exposer comment vous pouvez surclasser ce critère de la rentabilité en vous intéressant à un critère beaucoup plus intéressant: le CASH FLOW.

 

2 pensées sur “La rentabilité: juger l’investissement immobilier

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *