Investir en meublé optimisé

Aujourd’hui je vais vous parler brièvement d’un type d’investissement locatif qui retient ma préférence: l’investissement locatif en meublé.

En effet, il permet d’optimiser sur plusieurs niveaux votre investissement immobilier locatif:

  • louer un appartement en meublé permettra de louer le bien pour un loyer généralement supérieur au même appartement loué « nu »

En effet, en fournissant les équipements nécessaires pour que le locataire puisse vivre dans le logement en arrivant uniquement avec ses affaires personnelles, vous lui procurez un service supplémentaire.

La location meublée sera particulièrement judicieuse à mettre en place sur des petites surfaces à destination des étudiants: ils n’ont pas forcément les moyens d’investir dans de l’électroménager coûteux, et savent qu’ils pourront devoir changer de ville pour leurs études.

Mais surtout, la location en meublé permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse ! Jugez plutôt:

  • vous allez pouvoir déduire de vos loyers encaissés un grand nombres de charges pour venir diminuer fortement vos revenus imposables: intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxes, charges, assurances, frais de gestion …
  • vous allez pouvoir amortir l’appartement et les meubles: vous allez indiquer la valeur du bien, la valeur des meubles, et chaque année vous allez déduire de vos revenus locatifs encaissés une fraction du prix du bien et de celui des meubles. C’est l’amortissement.

Le plus intéressant est que vous cumulez ces 2 avantages ! En faisant bien les choses vous pouvez arriver à être en déficit chaque année: vous pourrez reporter ce déficit en plus sur l’exercice suivant !

Imaginez la différence pour un petit studio acheté 100.000€, et loué par 2 investisseurs:

Monsieur X va louer son bien en nu, pour 6000€ par an de loyer. Il déclare au micro-foncier. Après l’abattement forfaitaire, « cadeau » automatique de 30%, il verra son revenu imposable augmenter de près de 4000€, taxés selon sa tranche d’imposition (environ 1500€ d’impôts en plus à payer s’il est à la tranche à 30% et avec la CSG). Youpi.

Madame Y, elle, achète le même studio, mais fait le choix de le meubler. Elle a vu qu’il y avait des universités à proximité et a discuté avec un étudiant dans l’immeuble. Elle va acheter des meubles pour son studio pour 4500€. Grâce à cela elle va le louer pour 7000€ par an de loyer.

Elle aura déjà à ce stade un double avantage sur M. X: elle va encaisser 1000€ de plus par an de loyers, et pourrait bénéficier du régime « micro-bic » (en meublé les loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers, mais ne nous arrêtons pas à ces appellations) qui lui permettrait de déduire non pas 30% mais 50%. Elle serait alors à 3500€ de bénéfice imposable (1000€ de moins que M. X en ayant encaissé 1000€ de plus). En 3 ans les meubles sont amortis.

Mais comme Mme Y a un bon conseiller, elle a choisi de déclarer son bien au réel ! Elle va toujours encaisser 7000€ de loyers, mais elle pourra déduire ses charges (mettons 2500€), l’amortissement du bien (4000€) et des meubles (1000€), ce qui amène un résultat de -500€/an, et donc pas d’impôt à payer ! Pendant un bon moment avec le mécanisme de l’amortissement et du report du déficit.

Est-ce que cela ne vous semble pas plus intéressant ?

Si vous répondez non, calculez rapidement combien M. X va payer d’impôts sur 15 ans et combien Mme Y va économiser.

Si le concept vous parle et que vous aussi vous voulez apprendre à bien investir en immobilier et devenir un investisseur rentable alors restez à l’écoute pour de nouveaux articles pour optimiser et booster vos investissements immobiliers !

 

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