Comment mal investir dans l’immobilier ?

De Robien, Duflot, Borloo, Pinel etc. Chaque ministre du logement y va du sien et met en place une nouvelle solution d’investissement immobilier « super » pour permettre à nos chers compatriotes français d’investir dans l’immobilier en toute sécurité tout en bénéficiant d’une réduction fiscale !

Elle est pas belle la vie ? Précipitez-vous apprentis investisseurs, y en aura pas pour tout le monde !

Quand les gens pensent investir dans l’immobilier, c’est souvent à un moment où ils commencent à avoir un peu d’argent, des revenus et un job qui font qu’ils paient des impôts. Alors pourquoi ne pas en profiter et faire d’une pierre 2 coups en s’achetant un appart en défisc et en profiter pour alléger sa facture fiscale ?

Parce que cela ne vaut rien (dans la plupart des cas).

La grande majorité des programmes immobiliers neufs vendus en défiscalisation sont à oublier si vous voulez investir intelligemment dans l’immobilier, vous constituer un patrimoine durable et rentable.

Pourquoi ? Parce que cette béquille fiscale sur un bien immobilier, ce bel enrobage à grand coup de marketing, les plaquettes léchées et les cadeaux dignes des meilleurs foires – « une super cuisine équipée offerte + la climatisation pour les 50 premiers clients » – sont là pour une chose: vous donner envie d’investir, vous faire acheter (et les commerciaux qui vous vendent cela savent y faire je vous assure) un bien qui serait invendable sans tout cela.

Je connais certaines personnes qui ont fait des affaires et pu acquérir des programmes corrects, défiscaliser, mais j’ai surtout vu une majorité de personnes se faire refourguer des défisc « pourries », et se retrouver avec un appart dans une zone paumée, impossible à louer tellement la demande excède l’offre, et se retrouver à payer des charges, des frais, ne même pas défiscaliser (bah oui, si c’est pas loué on oublie) et se saigner pour rembourser le crédit d’un appartement vide qui vaut 6 mois après 40% de moins que son prix d’achat (si tant est que quelqu’un veuille l’acheter)

J’ai bossé assez longtemps dans l’immobilier et eu à revendre tellement de ces biens en défisc avec des pertes sèches à vous donner la nausée que je déconseille globalement ce type d’investissement à tous mes clients qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, à de rares exceptions près:

  • profil de « gros » client investisseur qui peut se permettre d’investir en défiscalisation dans des emplacements « premium » et diversifier ses investissements à long terme: on ne le répétera jamais assez, le critère numéro 1 de l’immobilier c’est l’emplacement. Si vous avez les moyens d’acheter du neuf dans un programme de qualité dans une grande agglomération, ok.
  • investir dans le neuf en direct, en faisant par exemple construire un pavillon individuel dans une zone et avec les caractéristiques requises pour défiscaliser (je connais notamment un vendeur de défisc qui travaille pour un gros promoteur et a choisi cette méthode … plutôt que d’acheter sur un des programmes qu’il vend, avec des conditions pourtant avantageuses; bizarre, non?)

Mais beaucoup d’investisseurs se font rattraper par la « carotte fiscale »:

« Tu comprends, je veux investir dans l’immobilier, mais pas moyen que je me retrouve à payer encore plus d’impôts en achetant dans l’ancien ».

Le vendeur de défisc aura vite fait d’appuyer là dessus pour lui faire miroiter de potentielles économies d’impôts, et la tranquillité d’un produit neuf, clé en main, tout est géré et garanti Monsieur. C’est pas en achetant dans l’ancien que vous aurez tout cela ».

Ah, non ça c’est sûr. A ces vendeurs de neufs, je leur rétorque qu’il est possible: d’investir dans l’ancien ET de défiscaliser !

Au lieu d’acheter un appartement neuf 30% trop cher (hop, votre économie d’impôt est déjà bouffée en sortant de chez le notaire), dans un « bled » où il ne vaudra pas grand chose dans 10 ans (surtout quand vous serez 150 en même temps à vouloir revendre), Immobiliero.com vous conseille :

  • d’investir dans l’ancien ET faire des économies d’impôts
  • en achetant où vous voulez, avec un emplacement intéressant et de la demande locative
  • au prix du marché (voir en dessous)
  • en investissant dans un bien qui se valorisera rapidement

Ceci est rendu possible par le mécanisme du déficit foncier. Vous découvrirez prochainement notre guide complet pour investir gagnant et faire de bonnes affaires avec l’immobilier. On rentrera prochainement plus dans les détails, mais voici les grandes lignes:

En achetant un bien à rénover dans un emplacement intéressant et où il y a de la demande locative, vous achetez à un prix raisonnable (voir à très bon prix souvent)

Vous faites rénover le bien par des professionnels. Oui, vous n’allez même pas devoir toucher un rouleau de peinture ou un tournevis. On vous expliquera pourquoi, et même si vous savez bricoler, pourquoi il ne faut pas faire les travaux.

Vous déduisez de vos revenus, pendant plusieurs années, le coût des travaux: la valeur de votre bien a augmenté puisque vous passez d’un appartement à rénover à un bien rénové; ET vous faites des économies d’impôt !

Si vous commencez à comprendre et à vous dire qu’il y a peut être mieux à faire que balancer son argent dans une défiscalisation qui risque de vous en faire perdre, restez connecté pour recevoir très prochainement plein d’astuces pour booster vos investissements et réussir en immobilier.

 

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