Comment faire un 1er BON investissement immobilier ?

Vous envisager enfin de vous lancer et de réaliser votre premier investissement immobilier locatif ? Bien !

Vous avez réussi à surmonter les premières barrières psychologiques (« ce n’est pas rentable », « l’immobilier est trop cher » etc), et sachez qu’une quantité impressionnante de personnes ne sauteront jamais ce pas et se contenteront de se dire qu’elle investiront dans un autre domaine ou investiront « plus tard »

Pour autant, il ne s’agit pas de se lancer n’importe comment, et de regretter de s’être lancé avec un investissement « pourri » qui va vous plomber et vous empêcher de dormir.

Pour cela, je vous conseille quelques astuces et quelques éléments à prendre en compte avant de signer votre premier achat !

1/ lancez vous dans un secteur que vous connaissez !

Pourquoi ne pas privilégier la ville ou vous vivez, ou une commune proche de chez vous et que vous connaissez comme votre poche ? Ainsi vous aurez une bonne vision des quartiers où il fait bon vivre, des quartiers sensibles où pas grand monde n’a envie de vivre, les quartiers « porteurs ».

Il se peut même que vous entendiez parler d’un bien à vendre par une de vos connaissances, ou un collègue du boulot et parveniez à dénicher un bon coup ! Dans tous les cas vous éviterez de vous faire balader par l’agent immobilier qui évitera de vous vendre la pire cité de la ville comme un nouveau quartier très prometteur !

L’emplacement reste la règle numéro 1 dans l’immobilier. Vous connaissez votre ville: ciblez les quartiers où la demande est réelle et visitez des biens dans ces secteurs. Attention à ne pas glisser dans le piège de tous les primo investisseurs: vous allez acheter pour un investissement locatif, pas pour y habiter ! Il ne s’agira pas de chercher un appartement où VOUS aimeriez habiter, mais un appartement où VOS LOCATAIRES seront ravis d’habiter et où il y a une bonne demande locative ! Le quartier étudiant de votre ville ne vous fait peut être pas rêver, mais il y a de fortes chances qu’il y ait de nombreux locataires pour un studio bien placé dans ce quartier, non ?

Pour un premier achat je vous conseille d’éviter un achat dans le neuf, et encore moins dans un programme en défiscalisation dans une ville que vous ne connaissez pas !

2/ investir en pensant à la suite

Ca y est, vous avez défini une zone de recherche dans votre ville, un type de bien qui se louerait parfaitement au vu de la clientèle de ce quartier (ex: un studio ou un petit 2 pièces pour le quartier étudiant), et avez commencé à visiter quelques biens pour vous faire une idée du marché et voir ce que vous pouvez trouver pour votre enveloppe budgétaire. Parfait.

Après quelques visites, dont pas mal d’appartements médiocres, vous avez ce soir visité un super petit studio refait à neuf à 2 pas de la fac ! Il est dans la fourchette haute des prix mais ça devrait se louer très bien à un étudiant. Par contre il faut faire vite, il y a beaucoup de visites.

ATTENTION: un bien UN PEU CHER, qui DEVRAIT bien se louer ?

Ne vous laissez pas entrainer par l’effet coup de cœur ! Encore une fois, on ne parle pas de l’appartement dans lequel vous allez vivre et le but n’est pas de s’acheter un appartement mignon, mais de faire un INVESTISSEMENT RENTABLE !

Ce joli petit studio pourrait ne pas être si intéressant que cela: cher payé, il ne se louera peut être pas à un niveau de loyer en relation avec son prix d’achat et cela plombera votre rentabilité. Et les charges de copropriété et taxes: vous y avez jeté un coup d’oeil ? C’est moins sexy que la déco de l’appartement, mais une fois passé l’achat vous ne le verrez normalement plus cet appartement et sa jolie cuisine; pas contre les charges et les taxes dureront toute la durée d’exploitation, et viendront plomber votre RENTABILITE.

Pour l’achat d’un investissement locatif il faut garder la tête froide:

  • regarder l’état de l’appartement et de l’immeuble (mais ne pas se focaliser sur la déco, cela se change et ne représente pas grand chose dans le prix)
  • préférer un bon emplacement quitte à avoir des travaux: l’emplacement est le critère numéro 1, les travaux seront déduits (déficit foncier, amortissement), et ça sera l’occasion de faire la super déco de votre choix et de ne pas surpayer un appartement puisque moins mis en valeur
  • étudier les CHARGES qui vont directement faire la qualité de votre investissement: loyer existant ou possible, charges, taxes, travaux dans l’appartement et dans l’immeuble …

Pour un premier achat l’idéal est de parvenir à un CASH FLOW POSITIF, c’est à dire que le montant du loyer (les revenus encaissés) soit supérieur aux charges courantes (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion…) +  votre mensualité de crédit. Ainsi chaque mois vous n’avez pas à rajouter de votre poche, mais vous avez un petit pécule qui s’ajoute à votre compte !

LOYER – (CHARGES + CREDIT) = + X€ !

  • cet argent va vous permettre de faire face à tout imprévu (vacance locative, travaux de réparation …)
  • voir que votre investissement dégage de l’argent au lieu d’impliquer un effort de trésorerie de votre part va montrer à votre banquier que vous êtes un bon investisseur et un client peu risqué. Vous entrerez dans un cercle vertueux: prêt suivant plus facile à obtenir, meilleures conditions …

Lorsque l’agent immobilier vous rappelle pour vous proposer un nouvel appartement, au lieu de lui demander si c’est du parquet dans la chambre ou si la salle de bain à une douche ou une baignoire, demandez lui plutôt de vous fournir le loyer, les charges, les taxes !

Gardez bien ces conseils en tête et repartez en chasse !

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