Le Cash Flow Immobilier: le patron de la rentabilité

Le Cash Flow! Dans l’article précédent, nous avons vu ce qu’était la rentabilité, et comment l’utiliser pour juger du potentiel ou non d’un bien immobilier avant de s’y intéresser plus en détail.

Pensez y quand vous parcourez les annonces ou que les agents immobiliers vous proposent des biens. Vous ferez déjà mieux que beaucoup d’investisseurs qui vont acheter un appartement pour un investissement locatif comme si c’était pour l’habiter, et s’intéresser à son joli balcon et à sa cuisine équipée.

Mais la rentabilité, qu’est ce que c’est au final ? Un chiffre.

Je ne sais pas vous, mais moi lorsque je fais un investissement immobilier, je le fais pour une chose: l’argent. Je veux savoir combien ce bien va me rapporter, combien de cash va rentrer dans ma poche.

Le but final d’investir dans l’immobilier locatif est de se constituer un patrimoine, de dégager des revenus complémentaires … voire en faire sa source de revenus principale, et devenir rentier dans l’immobilier.

Le cash flow: qu’est ce que c’est ?

Le cash flow (ou flux de trésorerie en français) va vous permettre de calculer combien d’argent va rentrer dans votre poche (cash flow positif) … ou combien d’argent va en sortir (cash flow négatif).

C’est une notion couramment utilisée dans le monde de l’entreprise, ou on tient une vraie comptabilité et ou on va apprécier les flux d’argent; mais relativement peu connue dans le monde de l’immobilier.

J’ai dû voir seulement une poignée de clients investisseurs utiliser cette notion durant des années d’exercice de la profession d’agent immobilier et des centaines de biens vendus (et inversement une proportion hallucinante baser leurs choix d’investissements sur des critères incohérents, loufoques, voire risqués).

Utiliser la notion du cash flow pour un investissement immobilier revient à se demander: combien d’argent sort, combien d’argent rentre, et est-ce que je suis en bénéfice (cash flow positif) ou bien en négatif (cash flow négatif)?

Pour schématiser:

  • cash flow négatif: votre investissement vous COUTE de l’argent. Vous devez mettre de votre poche tous les mois pour être à 0.
  • cash flow positif: votre investissement vous RAPPORTE de l’argent. Il rentre plus d’argent qu’il n’en sort

Sans le forcément y penser, vous utilisez probablement cette méthode pour votre gestion personnelle: vous avez un salaire / des revenus, et vos charges de fonctionnement (logement, voiture, assurances etc), et vous faites en sorte que vos revenus soient supérieurs à vos dépenses pour éviter d’être à découvert, voire de glisser dans des situations problématiques telles que l’endettement personnel.

Ca vous semble logique pour vos finances personnelles, alors pourquoi ne pas utiliser le même raisonnement pour votre investissement immobilier ?

Je vous assure que très peu d’investisseurs connaissent ceci et vont analyser le cash flow de leur investissement. Au mieux la rentabilité; la grande majorité « l’emplacement » (la fameuse règle number 1 en immobilier), et beaucoup rien du tout (ou des critères inutiles: « je veux investir dans un dernier étage », youpi).

Pourquoi utiliser le cash flow en immobilier:

Si vous comptez investir, vous allez probablement avoir recours au crédit. Vous êtes peut être propriétaire de votre résidence principale. Or, vous avez sûrement entendu parler du taux d’endettement: cette règle selon laquelle vos emprunts ne peuvent dépasser 33% de vos revenus.

Si vous comptez faire un seul investissement, voire 2, il est probable que vous n’ayez jamais de problèmes (hormis attendre des années avant que cela vous rapporte); mais si vous ambitionnez de devenir rentier et de vivre de vos investissements, vous risquez de vous retrouver très vite bloqués avec un cash flow négatif.

Inversement, avec un cash flow positif, les portes de la banque vous seront grandes ouvertes, y compris pour de futures opérations. Lorsque le banquier verra que vous savez investir et que chaque mois vos revenus augmentent, que votre investissement couvre tous les mois la mensualité du prêt, vous serez un

Lorsque je cherche à acheter un bien immobilier d’investissement, je m’intéresse d’abord à la rentabilité pour présélectionner les biens qui méritent que je m’y intéresse; puis je calcule le cash flow de l’opération projetée.

Comment calculer le cash flow immobilier ?

Comme pour la rentabilité, on peut calculer le cash flow brut, et le cash flow net:

Il est possible de voir rapidement si le bien que l’on envisage peut dégager un cash flow positif:

Revenus nets (loyers – charges totales) > Mensualité du crédit

La mensualité du crédit peut comprendre les travaux nécessaires au bien, les frais de notaire etc.

Par exemple, j’ai un appartement qui est loué 340€/mois, et j’ai une mensualité de 210€. Une fois les charges déduites (foncier, charges de copropriété, frais de gestion de l’agence…) cet appartement dégage 260€ nets par mois, soit un cash flow positif de 50€ (ce qui est élevé pour ce montant d’investissement, financé à 110% sans apport).

Inversement, si vous achetez un appartement et que vous devez rajouter 50€ tous les mois pour combler la différence entre les revenus générés et la mensualité du crédit, vous êtes en cash flow négatif.

Je peux vous assurer que la majorité des investisseurs à crédit se font en cash flow négatif. D’après vous: si le bien n’est pas loué un mois ou deux, s’il faut faire des travaux, qui sera le plus embêté ?

Bien sûr, être en cash flow positif sera plus facile avec un emprunt sur une longue durée (et donc une mensualité plus faible, plus facilement couverte par le loyer), et donc plus facile si vous êtes jeune et que la banque accepte de vous prêter sur une longue durée.

Utopique aussi de croire que vous allez pouvoir trouver un bien en cash flow positif de plusieurs centaines d’euros mensuels, avec un prêt sur 10 ans et dans le centre d’une grande ville, c’est bien d’y croire, mais c’est mieux d’être réaliste.

Mais les taux en ce moment sont tellement bas qu’il est beaucoup plus facile d’arriver à être en cash flow positif avec son investissement.

Pour conclure:

Présélectionnez vos biens avec la rentabilité, achetez en regardant le cash flow !

 

Dans le prochain article, je vous propose de voir de quelles façons vous pouvez faire bouger le curseur pour rendre un potentiel investissement plus intéressant, comment passer d’un cash flow négatif à un cash flow positif.

 

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