Arbitrage de son patrimoine immobilier

Non je vous rassure, on ne va pas parler de foot 🙂

Beaucoup de personnes pensent qu’un achat immobilier c’est « pour la vie »; un bien qui va les suivre durant des dizaines d’annĂ©es. Or dans les faits il n’en est rien: un bien sera très probablement revendu avant la fin du prĂŞt.

Mais pour pouvoir juger de l’opportunité ou non de revendre, il est nécessaire de procéder à un arbitrage de son patrimoine immobilier.

Arbitrer, c’est peser le pour et le contre. C’est prendre la dĂ©cision de vendre (ou d’acheter) un bien immobilier (ou des titres, des actifs, ou tout autre chose d’ailleurs) pour augmenter sa rentabilitĂ©, diminuer les risques, ceci en fonction de l’Ă©tat du marchĂ© (ou d’autres paramètres concrets).

Grosso modo, arbitrer c’est rĂ©flĂ©chir si c’est le meilleur moment pour revendre son bien immobilier: prĂŞt amorti, taux d’intĂ©rĂŞts, Ă©tat du marchĂ© et des prix (marchĂ© dynamique, prix Ă  la hausse), options de rĂ©investissement …

Pour autant, vous seriez étonnés du grand nombre de propriétaires qui ne réalisent aucun arbitrage sur leur patrimoine, leur décision de revendre ou conserver un bien étant prise en fonction d’autres paramètres (choisis ou subis).

Ils sont capables de réaliser un arbitrage, par exemple pour juger de l’opportunité de conserver ou de revendre leur véhicule (en fonction de sa valeur résiduelle, des frais à venir etc), mais ne le font pas pour leur patrimoine immobilier, alors que les sommes en jeu sont bien plus conséquentes.

Voici quelques exemples de rĂ©ponses de propriĂ©taires investisseurs que j’ai pu entendre Ă  la question de l’opportunitĂ© de revendre leur bien :

« Oh, je le possède depuis 10 ans, il est bien loué, je pense qu’il est plus intéressant de le garder »

« Attends, j’ai refait l’appartement l’année dernière, du coup je le garde pour amortir les travaux »

« Je préfère le garder jusqu’à la fin de la plus-value. Pas envie de donner mon argent aux impôts »

« T’es fou: je termine enfin de rembourser le prĂŞt sur ce bien, je le garde et les loyers vont rentrer pour moi maintenant ! »

 

Et encore, je ne parle pas de considérations du type « je suis attaché à ce bien »

Des considĂ©rations plus ou moins fondĂ©es, mais souvent sans la notion principale qui pousse Ă  investir dans l’immobilier: est-ce rentable ?

Calculer la plus-value latente de son bien, la possibilitĂ© d’un rĂ©investissement plus rentable: ça c’est de l’arbitrage !

Si vous avez rénové les années passées un bien, que le marché est bon, que le prêt est déjà bien amorti = cela peut valoir le coup de revendre pour racheter un bien plus rentable (avec des travaux pouvant générer un déficit foncier, par exemple)

En gardant un bien ne supportant plus de prĂŞt, vous vous passez du bĂ©nĂ©fice de la dĂ©ductibilitĂ© des intĂ©rĂŞts d’emprunts. Suivant votre profil, autant utiliser l’effet levier du crĂ©dit pour acheter un nouveau bien et valoriser votre patrimoine ?

 

Bien sĂ»r, chaque situation est diffĂ©rente, et il peut ĂŞtre intĂ©ressant de conserver votre bien : rĂ©gime fiscal adĂ©quat utilisĂ©, prĂ©sence de dĂ©ficits, d’amortissements, possibilitĂ©s d’optimisations, marchĂ© dĂ©favorable …

 

Tout ça pour dire qu’il faut rĂ©gulièrement arbitrer ses biens, faire un Ă©tat des lieux (et je ne parle pas de location), et ne pas hĂ©siter Ă  se dĂ©faire d’un bien pour en acheter un autre, plus rentable.

Et vous, arbitrer vous vos biens ?

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