Acheter sa résidence principale ou investir ?

C’est un sujet qui revient très souvent dans les discussions d’investisseurs et sur les blogs d’investissement immobilier: faut il ou non acheter sa résidence principale ?

Sur les nombreux blogs que je parcoure, et les nombreux investisseurs que je suis sont souvent pour NE PAS acheter sa résidence principale, car cet achat constitue un PASSIF (cela vous coûte de l’argent et ne vous en rapporte pas, du moins directement), et que le remboursement du crédit pour l’achat de votre résidence principale risque de sérieusement diminuer, voir anéantir, votre possibilité d’acheter un investissement locatif qui rapporte, un ACTIF. La plupart des investisseurs vous déconseillent donc d’acheter votre résidence principale, mais de rester locataire, et vous focaliser sur l’investissement locatif.

Le raisonnement se suit, et je ne vais pas vous dire que c’est faux. En effet, si votre but est de vous créer un patrimoine immobilier qui rapporte, il vaut mieux vous lancer (le plus tôt possible) dans l’achat d’un bien de rapport; même si un grand nombre d’acheteurs pensent d’abord à s’acheter leur résidence principale (au moins au final je n’aurais plus de loyer à payer et je suis assuré d’avoir un toit sur la tête), puis éventuellement se lancent dans l’achat d’un petit bien de rapport, si leurs revenus le permettent par la suite.

Effectivement, l’achat de sa résidence principale présente certains défauts: vous allez devoir payer une mensualité, sans avoir de rentrées d’argent en retour (les loyers d’un investissement locatif); et en plus de cela vous allez devoir payer des charges supplémentaires que vous n’aurez pas en restant locataire (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, réparations et entretien plus poussé etc)

Pour autant, je pense personnellement que l’achat de sa résidence principale n’est pas à exclure, y compris dans une stratégie d’optimisation de son patrimoine et dans un but de rentabilité 🙂 Je m’explique:

Se loger est un besoin que l’on a tous. A moins d’être un investisseur acharné et choisir de dormir dans sa voiture (un PASSIF aussi soit dit en passant) pour pouvoir acheter des biens locatifs, on doit tous se loger. Même si vous faites le choix de rester locataire pour pouvoir investir dans un bien immobilier de rapport et ne pas grever votre budget vous allez tout de même devoir payer plusieurs centaines d’euros par mois pour votre loyer … et cet argent va aller dans la poche d’un propriétaire investisseur, pour qui le bien que vous occupez est un bien de rapport 🙂 Forcément, vos pourrez me rétorquer qu’on s’en fiche, si à côté on fait de même et que l’on investit rapidement dans un bien de rapport ce n’est pas un problème. OK.

Mais cet argent que vous dépensez tout de même pour vous loger (le loyer), la banque va aussi le prendre en compte pour vous octroyer ou pas un prêt pour l’achat d’un bien de rapport. Et il va aussi peser sur votre budget.

Il faudra de toutes façon dépenser de l’argent pour se loger: pour ma part je préfère acheter et mettre cet argent dans le remboursement d’un prêt, qui va venir me constituer un patrimoine, que dans un loyer par lequel je vais payer l’appartement pour un autre propriétaire. Mais je n’ai pas de souci avec ça, et il faut bien des locataires sinon à quoi bon acheter des biens de rapport 🙂

Personnellement, je préfère un « petit chez moi, qu’un grand chez les autres ». Quitte à acheter un appartement plus petit que ce que je pourrais louer pour le même prix, pour pouvoir garder un pouvoir d’investissement à côté.

Bien sûr, il y a des paramètres supplémentaires à prendre en compte selon votre profil: par exemple, si vous avez la bougeotte et changez de ville ou de pays tous les 4 matins, il est préférable de louer car il sera dur d’amortir les frais d’acquisition et plus long de revendre … Egalement selon l’endroit ou vous résidez: à Paris il n’est pas forcément envisageable d’acheter sans mettre tout son argent sur la table, alors que dans une ville moyenne de Province il sera moins coûteux d’acheter. Les taux d’intérêts bas jouent aussi un rôle important: lorsque l’argent est peu cher et que le delta « mensualité / loyer » diminue l’achat de sa résidence principale devient plus opportun.

Mais il y a un autre aspect qui me fait dire (et qui m’a fait choisir de rapidement acheter mon toit) que l’on peut faire un bon investissement en achetant sa résidence principale. C’est la possibilité de dégager une plus value non imposée. Si vous achetez et revendez rapidement un bien d’investissement, pour peu que vous fassiez une plus value, l’Etat va gentiment vous ponctionner 34,5% de la plus value que vous aurez réalisée (hors abattements pour durée de détention, mais il faut garder le bien 30 ans pour ne pas être imposé). Sur la résidence principale, les plus values ne sont pas taxées: je peux revendre mon bien au bout de 4 ans, et encaisser plusieurs dizaines de milliers d’euros de plus value nette d’impôt ! Si on ajoute l’amortissement (le montant du prêt que vous avez remboursé durant la possession du bien), vous pouvez sortir avec une belle somme d’argent nette !

Je pense même qu’il est possible d’investir sur sa résidence principale: bien acheter, rénover dans la tendance et à coûts étudiés, revendre, recommencer. Bien sûr c’est plus facile à faire lorsqu’on est célibataire (c’est ce que je ferais si je l’étais), mais on peut aussi le faire de façon plus étalée dans le temps en couple, et le faire sur des biens plus importants (maisons, grands appartements) qui offrent un potentiel de plus value plus importants.

Je vous garanti que quand au bout de quelques années vous revendez votre RP, et vous récupérez plusieurs dizaines de milliers d’euros entre le capital du prêt remboursé et la plus value du fait de la durée de possession, cela laisse des possibilités sympas, aussi bien pour investir dans un bien de rapport … que de ré-investir dans sa résidence principale.

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